EM QUAIS CASOS NÃO SE PAGA MULTA POR QUEBRA DE CONTRATO DE ALUGUEL?

Dicas para cidadãos, concurseiros e inquilinos de plantão.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, protege tanto o inquilino quanto o locador em casos de rescisão do contrato de aluguel.

Entretanto, existem algumas exceções nas quais o inquilino pode rescindir o contrato sem pagar multa, mesmo que o contrato de aluguel tenha sido firmado por prazo determinado. Vejamos as situações mais corriqueiras:

Transferência de local de trabalho: se o inquilino precisar mudar de cidade ou Estado a serviço do empregador, deve enviar uma notificação por escrito ao locador com 30 (trinta) dias de antecedência, além da apresentação do comprovante da transferência;

Imóvel inabitável: se o imóvel apresenta condições que comprometem a saúde ou segurança do inquilino, deve ser emitida uma notificação por escrito ao locador com prazo para realização de reparos. Se persistir o problema após o prazo estabelecido, o contrato pode ser rescindido sem multa;

Violação das regras do contrato pelo locador: casos de descumprimento de obrigações, tais como reparos urgentes, cobrança de valores indevidos ou perturbação do sossego do inquilino, podem levar à rescisão do contrato sem multa;

Morte do inquilino: neste caso, a rescisão pode ser feita pelos herdeiros ou fiadores mediante apresentação da certidão de óbito;

Imóvel expropriado: em casos de desapropriação do imóvel por utilidade pública, a multa não se aplica; o inquilino deve receber uma notificação do Poder Público, bem como o proprietário;

Força maior: ocorrências como inundações, terremotos ou incêndios, bem como quaisquer outros de mesma natureza, que impeçam o cumprimento do contrato, podem levar à rescisão sem multa;

Acordo mútuo: também é possível uma negociação entre locador e inquilino para uma rescisão amigável e sem multas; a formalização desse acordo deve ser feita por escrito.

Fonte: Zap Blog, com adaptações.

(A imagem acima foi copiada do link Vecernji.) 

OAB - XXXV EXAME DE ORDEM UNIFICADO (LVI)

Carlos alugou um imóvel de sua propriedade a Amanda para fins residenciais pelo prazo de 30 meses. Dez meses após a celebração do contrato de locação, Carlos vendeu o imóvel locado para Patrícia, que denunciou o contrato, concedendo a Amanda o prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel.  

Diante desse cenário, assinale a afirmativa correta.   

A) Carlos não poderia alienar o imóvel a Patrícia, pois ainda estava vigente o prazo de locação.    

B) A alienação é possível, mas, se o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, Patrícia deve respeitar o prazo da locação.    

C) Não há nenhum óbice à alienação do imóvel por Carlos a Patrícia e, uma vez realizada, o contrato de locação com Amanda é automaticamente desfeito.    

D) Carlos tem o direito de vender o imóvel durante o prazo de locação, mas, nessa hipótese, a compradora Patrícia estará necessariamente vinculada ao contrato de locação celebrado anteriormente, devendo cumprir o prazo inicialmente pactuado por Carlos com Amanda.

Gabarito: letra B. Para responder a este enunciado, nos utilizaremos da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Verbis:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.  

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.  

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Questão excelente.

(A imagem acima foi copiada do link Oficina de Ideias 54.) 

OAB - XXXV EXAME DE ORDEM UNIFICADO (LV)

Maurício, ator, 23 anos, e Fernanda, atriz, 25 anos, diagnosticados com Síndrome de Down, não curatelados, namoram há 3 anos.  

Em 2019, enquanto procuravam uma atividade laborativa em sua área, tanto Maurício quanto Fernanda buscaram, em processos diferentes, a fixação de tomada de decisão apoiada para o auxílio nas decisões relativas à celebração de diversas espécies de contratos, a qual se processou seguindo todos os trâmites adequados deferidos pelo Poder Judiciário. Assim, os pais de Maurício tornaram-se seus apoiadores e os pais de Fernanda, os apoiadores dela.  

Em 2021, Fernanda e Maurício assinaram contratos com uma emissora de TV, também assinados por seus respectivos apoiadores. Como precisarão morar próximo à emissora, o casal terá de mudar-se de sua cidade e, por isso, está buscando alugar um apartamento. Nesta conjuntura, Maurício e Fernanda conheceram Miguel, proprietário do imóvel que o casal pretende locar.  

Sobre a situação apresentada, conforme a legislação brasileira, assinale a afirmativa correta.   

A) Maurício e Fernanda são incapazes em razão do diagnóstico de Síndrome de Down.    

B) Maurício e Fernanda são capazes por serem pessoas com deficiência apoiadas, ou seja, caso não fossem apoiados, seriam incapazes.    

C) Maurício e Fernanda são capazes, independentemente do apoio, mas Miguel poderá exigir que os apoiadores contra-assinem o contrato de locação, caso ele seja realmente celebrado.    

D) Miguel, em razão da capacidade civil de Maurício e de Fernanda, fica proibido de exigir que os apoiadores de ambos contra-assinem o contrato de locação, caso ele seja realmente celebrado.

Gabarito: opção C. Vamos à fundamentação legal.

De acordo com o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), a pessoa com deficiência pode escolher duas pessoas para prestar-lhe apoio na tomada de decisão sobre atos da vida civil:

Art. 1.783-A.  A tomada de decisão apoiada é o processo pelo qual a pessoa com deficiência elege pelo menos 2 (duas) pessoas idôneas, com as quais mantenha vínculos e que gozem de sua confiança, para prestar-lhe apoio na tomada de decisão sobre atos da vida civil, fornecendo-lhes os elementos e informações necessários para que possa exercer sua capacidade. (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015).

Nesse sentido, o Código Processualista dispõe: 

§ 5º Terceiro com quem a pessoa apoiada mantenha relação negocial pode solicitar que os apoiadores contra-assinem o contrato ou acordo, especificando, por escrito, sua função em relação ao apoiado. (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015).

Já o Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.146/2015) estabelece que a deficiência não afeta a plena capacidade civil da pessoa. In verbis:

Art. 6º A deficiência não afeta a plena capacidade civil da pessoa, inclusive para:  

I - casar-se e constituir união estável;  

II - exercer direitos sexuais e reprodutivos;  

III - exercer o direito de decidir sobre o número de filhos e de ter acesso a informações adequadas sobre reprodução e planejamento familiar;  

IV - conservar sua fertilidade, sendo vedada a esterilização compulsória;  

V - exercer o direito à família e à convivência familiar e comunitária; e  

VI - exercer o direito à guarda, à tutela, à curatela e à adoção, como adotante ou adotando, em igualdade de oportunidades com as demais pessoas. 

(A imagem acima foi copiada do link Images Google.) 

DIREITO CIVIL - CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO DE COISAS

Modelo de contrato de locação de coisas, apresentado como atividade complementar da disciplina Direito Civil IV, do curso Direito bacharelado, noturno, da UFRN, semestre 2019.1.

(Obs.: os dados são fictícios)

CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO DE COISAS

Pelo presente instrumento particular de locação de coisas, têm ajustado e contratado, por livre vontade e com consentimento mútuo, o seguinte:

CLÁUSULA 1ª – DAS PARTES

CONTRATANTE LOCADOR: FRANCISCO PAULO DA SILVA, brasileiro, solteiro, vendedor, portador da cédula de identidade R.G. nº 348.461 SSP/CE, e CPF/MF nº 008.032.144-40, residente e domiciliado na Rua Ferreira Nobre, 1514 A, Alecrim, 59.040-230, Natal, Rio Grande do Norte;

CONTRATANTE LOCATÁRIO:  JOÃO DE ASSIS DOS SANTOS, brasileiro, solteiro, estudante, portador da cédula de identidade R.G. nº 613.200 ITEP/RN, e CPF/MF nº 123.230.445-81, residente e domiciliado na Rua Ferreira Nobre, 1518, Alecrim, 59.040-230, Natal, Rio Grande do Norte.

CLÁUSULA 2ª – OBJETO

O LOCADOR, afirma ser o proprietário e legítimo dono de uma moto HONDA/CBX 200 CILINDRADAS STRADA, ano de fabricação/ano modelo 1998, na cor verde, movida à gasolina, placa HVO 6937 – ARACOIABA/ CE, CHASSI 8D1NC170MMR019653, CÓDIGO RENAVAM 11601087790 e está dando em locação ao LOCATÁRIO.

CLÁUSULA 3ª – PREÇO

Será pago o aluguel diário de R$ 50,00 (cinquenta reais), sendo este valor fixo, ficando a cargo do LOCATÁRIO o ônus de pagar eventuais despesas com combustível, manutenção, danos sofridos, multas de trânsito ou furto do objeto enquanto este estiver sob sua responsabilidade.

CLÁUSULA 4ª – FORMA DE PAGAMENTO

A forma de pagamento será em espécie, exigindo-se um pagamento único e antecipado de R$ 300,00 (trezentos reais). Este valor será devolvido ao LOCATÁRIO, de forma proporcional, caso o mesmo devolva o objeto antes de decorridos 06 (seis) dias, e em perfeitas condições de uso, conforme a CLÁUSULA 6ª.

CLÁUSULA 5ª – PRAZO

O presente contrato tem um prazo total de 06 (seis) dias corridos, começando das 8h (oito horas) da manhã do dia 01/03/2019 e encerrando-se às 17h (dezessete horas) da tarde do dia 06/03/2019.

CLÁUSULA 6ª – DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO LOCADOR

O LOCADOR se obriga a entregar o bem em perfeitas condições de uso: lavado, tanque cheio, óleo trocado, pneus devidamente calibrados, faróis e piscas-alerta funcionando, corrente lubrificada. Ao LOCADOR se reserva o direito de receber o bem ao final do contrato nas condições de uso descritas acima, bem como receber o pagamento referente ao objeto deste contrato de acordo com a CLÁUSULA 4ª.

CLÁUSULA 7ª – DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

O LOCATÁRIO tem o direito de receber o bem em perfeitas condições de uso, conforme especificado na CLÁUSULA 6ª. Ao LOCATÁRIO se reserva a obrigação de efetuar os pagamentos conforme estipulado na CLÁUSULA 4ª e entregar o objeto em perfeitas condições de uso, da maneira como recebeu. Enquanto estiver sob o seu uso, o LOCATÁRIO fica responsável por eventuais despesas mecânicas e pela manutenção do objeto. O LOCATÁRIO não poderá ceder, emprestar ou sublocar a outrem, ou fazer qualquer outro tipo de negócio jurídico com o objeto sem o consentimento do LOCADOR. Eventuais multas de trânsito envolvendo o objeto, enquanto estiver sob usufruto do LOCATÁRIO, ficarão a cargo deste. A despesa com combustível durante a fruição do objeto fica por conta do LOCATÁRIO.

CLÁUSULA 8ª – FINALIDADE DO USO

O LOCATÁRIO poderá utilizar o objeto da melhor maneira que lhe convir, ficando impedido, todavia, de repassar o objeto a outrem, conforme descrito na CLÁUSULA 7ª. 

CLÁUSULA 9ª – VISTORIA DO BEM

A vistoria do objeto será realizada em duas situações: no momento da sua entrega, do LOCADOR para o LOCATÁRIO; e no momento da devolução, do LOCATÁRIO para o LOCADOR. No momento da vistoria será observado se o objeto está em perfeitas condições de uso, conforme descrito na CLÁUSULA 6ª. O LOCATÁRIO pode se negar a fechar o acordo se verificar que o objeto não está em perfeitas condições de uso. O LOCADOR não receberá o objeto de volta se o mesmo apresentar algum dano que não o enquadre nas condições descritas na CLÁUSULA 6ª, nesta situação, deverá o LOCATÁRIO sanar o dano ou pagar, em espécie, o valor referente ao conserto.

CLÁUSULA 10ª – REAJUSTE DO CONTRATO

O presente contrato não sofrerá reajuste, salvo se, por caso fortuito ou motivo de força maior, a obrigação para uma das partes ficar excessivamente onerosa em relação à outra parte.

CLÁUSULA 11ª - PENALIDADE 

Caso uma das partes desista do contrato, deverá ressarcir a outra parte com valor proporcional aos dias que faltarem para o termo final. Caso o LOCATÁRIO não entregue o bem em perfeitas condições de uso, conforme a CLÁUSULA 6ª,  no prazo referido na CLÁUSULA 5ª, será cobrado, por dia excedente, um acréscimo de R$ 50,00 (cinquenta reais).

CLÁUSULA 12ª – FORO DE ELEIÇÃO

Fica eleito o foro de Natal/RN para dirimir quaisquer dúvidas referentes a este contrato.

E assim, por estarem contratados na forma acima, assinam o presente instrumento na presença de duas testemunhas, que a tudo assistiram e tiveram conhecimento.

Natal/RN 28/02/2019

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FRANCISCO PAULO DA SILVA

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JOÃO DE ASSIS DOS SANTOS

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TESTEMUNHAS

(A imagem acima foi copiada do link Oficina de Ideias 54.)