DIREITO CIVIL: DIREITO REAL À AQUISIÇÃO – DIREITOS DO PROMITENTE COMPRADOR (I)

Esboço de texto entregue na disciplina Direito Civil V, do curso de Direito bacharelado, da UFRN, 2019.2

Conceito

A chamada promessa de compra e venda é um contrato, o qual pode ter natureza particular ou pública. O objetivo deste contrato é o de formalizar o negócio, bem como o valor desta negociação, condições e formas de pagamento. O Novo Código Civil trouxe inovações relativas aos compromissos de compra e venda, contidas nos arts. 1.225, VII, 1.417, e 1.418.

É através também da promessa de compra e venda que se formaliza a obrigação do vendedor em entregar o imóvel ao comprador, livre e desembaraçado. Este tipo de acordo é comumente utilizado para trazer maior segurança entre as partes e, de quebra, estabilidade no negócio de compra e venda^[1]. Em suma, é o instrumento pelo qual uma pessoa física ou jurídica se compromete a vender a uma outra pessoa um determinado bem, seja ele móvel ou imóvel, corpóreo ou incorpóreo, mediante as condições pactuadas no compromisso^[2].

Para Carlos Roberto Gonçalves:

"Consiste a promessa irretratável de compra e venda no contrato pelo qual o promitente vendedor obriga-se a vender ao compromissário comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos convencionados, outorgando-lhe a escritura definitiva quando houver o adimplemento da obrigação. O compromissário comprador, por sua vez, obriga-se a pagar o preço e cumprir todas as modificações estipuladas na avença, adquirindo, em consequência, direito real sobre o imóvel, com a faculdade de reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória havendo recusa por parte do promitente vendedor" (grifo nosso). GONÇALVES (2016, p. 517), citando DINIZ (Curso de Direito Civil Brasileiro, v. 4, p. 528-529)

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^[1] Entenda sobre o contrato de promessa de compra e venda. Disponível em: <http://blog.cartorio24horas.com.br/contrato-de-promessa-de-compra-e-venda/>. Acessado em 02 de Dezembro de 2019;

^[2] PAIM, Eline Luque Teixeira. Compromisso de Compra e Venda. Disponível em: <https://elinelt.jusbrasil.com.br/artigos/134376527/compromisso-de-compra-e-venda>. Acessado em 02 de Dezembro de 2019.

(A imagem acima foi copiada do link Oficina de Ideias 54.)

DIREITO CIVIL - PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA (XI)

Esboço de texto entregue na disciplina Direito Civil V, do curso de Direito bacharelado, da UFRN, 2019.2.

Extinção da propriedade fiduciária

O contrato que serve de título ao negócio fiduciário nos termos da Lei nº 9.514/1997^[1] poderá ser extinto das formas seguintes: I - com o seu integral cumprimento (extinção normal); e, II - pela entrega do bem em pagamento da dívida ou pela retomada do bem pelo credor (extinção anormal).

Na extinção normal, que se dá com o total cumprimento da obrigação, o devedor fiduciante tem um direito aquisitivo expectativo da propriedade. Isso significa dizer que ele é titular da propriedade em condição suspensiva, em face da constituição do imóvel em garantia de alienação fiduciária. Assim, ao cumprir completamente a sua parte na avença, que ocorre com o pagamento do débito na sua integralidade, o devedor recuperará o bem concedido em garantia^[2].

Já extinção anormal, pode acontecer a entrega do bem por parte do devedor fiduciante ao credor fiduciário. Isso se dá em face da impossibilidade ou incapacidade do devedor em honrar com o outrora estipulado na avença. Em comum acordo com o credor, o devedor oferece o bem em dação em pagamento, quitando o débito e, por conseguinte, extinguindo a obrigação.  

Ainda na extinção anormal, pode acontecer de, em face da inadimplência do devedor alienante, o credor promover a retomada extrajudicial do bem, levando este bem a leilão. Caso o valor da coisa vendida não baste para o pagamento, tanto da dívida, como das despesas de cobrança, o devedor continuará obrigado pelo restante (art. 1.366, CC). Por outro lado, se quitadas todas as despesas ainda remanescer algum crédito, este deve ser entregue ao devedor alienante (art. 1.364, CC).

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^[1] BRASIL. Lei sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário. Lei nº 9.514, de 20 de Novembro de 1997;

^[2] BENATTI, Lorran. Requisitos de Validade e Como se dá a Extinção da Alienação Fiduciária. Disponível em: <https://lorranbenatti.jusbrasil.com.br/artigos/340322185/requisitos-de-validade-e-como-se-da-a-extincao-da-alienacao-fiduciaria>. Acessado em 29 de Novembro de 2019.

(A imagem acima foi copiada do link Oficina de Ideias 54.)