DIREITO CIVIL: DIREITO REAL À AQUISIÇÃO – DIREITOS DO PROMITENTE COMPRADOR (IV)

Esboço de texto entregue na disciplina Direito Civil V, do curso de Direito bacharelado, da UFRN, 2019.2

Ações processuais cabíveis

Em que pese a discussão doutrinária sobre o assunto, na promessa de compra e venda cabe a ação de adjudicação compulsória (art. 1.418, CC). Ora, caso seja recusada a entrega do imóvel comprometido, ou sendo o imóvel alienado a terceiro, pode o promitente comprador, munido da promessa registrada, exigir que se efetive, adjudicando-lhe o juiz o bem em espécie, com todos os seus pertences.

Com a criação deste direito real ocorre, então, que a promessa de compra e venda se transforma em geradora de obrigação de fazer em criadora de obrigação de dar, que se executa mediante a entrega coativa da própria coisa.

A promessa de compra e venda e o Código de Defesa do Consumidor

No que tange à promessa de compra e venda nas relações de consumo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é aplicável aos contratos de compra e venda, desde que o comprador seja o destinatário final do bem.

Neste sentido, o assunto foi sumulado pelo egrégio tribunal através da Súmula 543, in verbis:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 

Leia mais em: BRASIL. Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.

(A imagem acima foi copiada do link Oficina de Ideias 54.)

DIREITO CIVIL: DIREITO REAL À AQUISIÇÃO – DIREITOS DO PROMITENTE COMPRADOR (III)

Esboço de texto entregue na disciplina Direito Civil V, do curso de Direito bacharelado, da UFRN, 2019.2

Diferença entre a promessa de compra e venda registrada e a não registrada

Existe, sim, diferença entre a promessa de compra e venda registrada e a não registrada. Quando se dá de forma registrada, este registro é realizado no Cartório de Registro de Imóveis, adquirindo o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Destaque-se ainda que, com a promessa de compra e venda registrada, são irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão e é atribuída o direito de adjudicação compulsória (art. 1.418, CC).

Outro efeito específico e único do registro, que não se dá na modalidade não registrada, é o de conferir direito real oponível a terceiros. Consequentemente, se os compromitentes se recusarem a outorgar a escritura definitiva, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, a ação de adjudicação compulsória, que tornará o rito sumaríssimo^[1].   

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^[1] Requisitos da Promessa de Compra e Venda. Disponível em: <https://apartamentonaplanta.comunidades.net/requisitos-da-promessa-de-compra-e-venda>. Acessado em 02 de Dezembro de 2019.

(A imagem acima foi copiada do link Oficina de Ideias 54.)