DIREITO CIVIL - DIREITO DE CONSTRUIR (V)

Esboço de texto a ser entregue na disciplina Direito Civil V, do curso de Direito bacharelado, da UFRN, 2019.2.

Existe, como visto no art. 1.302 do Código Civil, um prazo mínimo (ano e dia) dentro do qual é possível exigir que a obra seja desfeita. Vale salientar que tal prazo é decadencial, sendo contado do dia da conclusão da obra, ou seja, da expedição do alvará de ocupação, corriqueiramente chamado de habite-se; não é contado da abertura da janela, da construção da sacada ou do terraço, ou do incômodo causado pela goteira.

Neste sentido, importante mencionar entendimento do Superior Tribunal de Justiça a esse respeito: “Ação demolitória. Decadência. Construção de terraço a menos de metro e meio do terreno lindeiro. Prazo decadencial de ano e dia que se inicia a partir da conclusão da obra. Lapso que não se interrompe com notificação administrativa” (grifo nosso).

O vizinho que se sentir lesado pode lançar mão de dois institutos, a saber: ação demolitória ou ação negatória.

Quando as edificações localizam-se na zona rural, a distância mínima, entre uma e outra, para construir é maior, conforme dispõe o Código Civil, em seu art. 1.303: “Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho”. 

Por último, é importante deixar registrada a observação de Silvio Rodrigues. Ora, para este autor as proibições estabelecidas no Código Civil, atinentes ao direito de construir, eram eficazes em tempos antigos, época  na qual as construções era predominantemente baixas. Mas na contemporaneidade perderam, de certo modo, seu sentido, visto que nos grandes centros urbanos se multiplicam edifícios de apartamentos, nos quais as janelas de uns se debruçam sobre as dos outros. E nestes espaços, aponta o autor, a distância de alguns metros não impede que os moradores de um edifício possam “bisbilhotar” a vida dos seus vizinhos.

Fonte: disponível em Oficina de Ideias 54.

(A imagem acima foi copiada do link Oficina de Ideias 54.)

DIREITO CIVIL - DIREITO DE CONSTRUIR (IV)

Texto a ser apresentado na disciplina Direito Civil V, do curso Direito bacharelado, da UFRN, 2019.2.

Devassamento da propriedade vizinha (continuação)

Todavia, o dispositivo ora analisado deve ser interpretado em consonância com o art. 1.305, caput, do mesmo diploma legal:

"O confinante que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce" (grifo nosso).

Podemos depreender daí que o proprietário pode edificar não apenas em seu terreno, como também no do vizinho, até meia espessura da parede. Se este limite for ultrapassado, favorece ao vizinho prejudicado o direito de embargar a obra, mediante ação possessória.

Se a invasão do terreno vizinho for mínima, sendo, na prática, desaconselhável a paralisação ou demolição da obra, tem-se convertido a pretensão em ação de indenização da área invadida, sem caracterizar decisão extra petita, conforme já decidido pelo Supremo Tribunal Federal.

Neste sentido, inovou o Código Civil, em seu art. 1.258, caput:

"Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente".

A jurisprudência tem dado interpretação restritiva ao art. 1.301 do Código, ao admitir a abertura de janelas a menos de metro e meio, quando entre os imóveis existe muro alto. Da mesma forma, admite-se a abertura de portas a menos de metro e meio, uma vez que o referido dispositivo só se refere à janela, eirado, terraço ou varanda, não fazendo qualquer menção a portas.

De igual modo, tem-se permitido a construção de janelas com distância inferior à regulamentada no Código, quando as mesmas apresentam-se tapadas com caixilhos não basculantes, mas fixos com vidros opacos, os quais não permitem o devassamento. É o que diz a Súmula 120, do STF: "Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sobre eles".

Caso as aberturas destinadas para a entrada de luz possuam dimensões excedentes às especificadas no Código Civil, serão consideradas janelas. Nesta hipótese, caberá ao proprietário prejudicado impugná-las, dentro do prazo de ano e dia. É o que dispõe o art. 1.302, co Código Civil Brasileiro, in verbis:

"O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho" (grifo nosso).

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade”.

Fonte: disponível em Oficina de Ideias 54.

(A imagem acima foi copiada do link Oficina de Ideias 54.)

DIREITO CIVIL - DIREITO DE CONSTRUIR (III)

Texto a ser apresentado na disciplina Direito Civil V, do curso Direito bacharelado, da UFRN, 2019.2.

Devassamento da propriedade vizinha

Visando impedir que a propriedade particular seja devassada (espreitada) pelo vizinho, a legislação pátria proíbe que este construa de modo a perturbar o recato, a honra, a intimidade e a privacidade da família do confrontante.

A este respeito, dispõe o Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), em seu art. 1.301:

"É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho (grifo nosso).

§ 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros (grifo nosso).

§ 2º As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso" (grifo nosso).

Importante ressaltar que a distância de metro e meio é contada da linha divisória, e não do edifício vizinho. Havendo desrespeito ao Código, o proprietário que se sentir lesado em seu direito de vizinhança pode embargar a construção, mediante o embargo de obra nova.

De acordo com GONÇALVES (2016, p. 372), a finalidade do legislador ao tratar dessa servidão negativa foi, como dito alhures, o de preservar a intimidade das famílias, resguardando-as da indiscrição dos vizinhos.

Fonte: 

BRASIL. Código Civil Brasileiro, Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002;

Diário da Justiça do Estado de Goiás. Disponível em: <;https://www.jusbrasil.com.br/diarios/42125507/djgo-secao-iii-08-11-2012-pg-235>. Acessado em 03 de Novembro de 2019;

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: direito das coisas, volume 5. 11a ed. São Paulo: Saraiva, 2016;

STF, RTJ, 58/484; RT, 606/97.

(A imagem acima foi copiada do link Fandom.)