EM QUAIS CASOS NÃO SE PAGA MULTA POR QUEBRA DE CONTRATO DE ALUGUEL?

Dicas para cidadãos, concurseiros e inquilinos de plantão.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, protege tanto o inquilino quanto o locador em casos de rescisão do contrato de aluguel.

Entretanto, existem algumas exceções nas quais o inquilino pode rescindir o contrato sem pagar multa, mesmo que o contrato de aluguel tenha sido firmado por prazo determinado. Vejamos as situações mais corriqueiras:

Transferência de local de trabalho: se o inquilino precisar mudar de cidade ou Estado a serviço do empregador, deve enviar uma notificação por escrito ao locador com 30 (trinta) dias de antecedência, além da apresentação do comprovante da transferência;

Imóvel inabitável: se o imóvel apresenta condições que comprometem a saúde ou segurança do inquilino, deve ser emitida uma notificação por escrito ao locador com prazo para realização de reparos. Se persistir o problema após o prazo estabelecido, o contrato pode ser rescindido sem multa;

Violação das regras do contrato pelo locador: casos de descumprimento de obrigações, tais como reparos urgentes, cobrança de valores indevidos ou perturbação do sossego do inquilino, podem levar à rescisão do contrato sem multa;

Morte do inquilino: neste caso, a rescisão pode ser feita pelos herdeiros ou fiadores mediante apresentação da certidão de óbito;

Imóvel expropriado: em casos de desapropriação do imóvel por utilidade pública, a multa não se aplica; o inquilino deve receber uma notificação do Poder Público, bem como o proprietário;

Força maior: ocorrências como inundações, terremotos ou incêndios, bem como quaisquer outros de mesma natureza, que impeçam o cumprimento do contrato, podem levar à rescisão sem multa;

Acordo mútuo: também é possível uma negociação entre locador e inquilino para uma rescisão amigável e sem multas; a formalização desse acordo deve ser feita por escrito.

Fonte: Zap Blog, com adaptações.

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OAB - XXXV EXAME DE ORDEM UNIFICADO (LVI)

Carlos alugou um imóvel de sua propriedade a Amanda para fins residenciais pelo prazo de 30 meses. Dez meses após a celebração do contrato de locação, Carlos vendeu o imóvel locado para Patrícia, que denunciou o contrato, concedendo a Amanda o prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel.  

Diante desse cenário, assinale a afirmativa correta.   

A) Carlos não poderia alienar o imóvel a Patrícia, pois ainda estava vigente o prazo de locação.    

B) A alienação é possível, mas, se o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, Patrícia deve respeitar o prazo da locação.    

C) Não há nenhum óbice à alienação do imóvel por Carlos a Patrícia e, uma vez realizada, o contrato de locação com Amanda é automaticamente desfeito.    

D) Carlos tem o direito de vender o imóvel durante o prazo de locação, mas, nessa hipótese, a compradora Patrícia estará necessariamente vinculada ao contrato de locação celebrado anteriormente, devendo cumprir o prazo inicialmente pactuado por Carlos com Amanda.

Gabarito: letra B. Para responder a este enunciado, nos utilizaremos da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Verbis:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.  

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.  

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Questão excelente.

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DIREITO PROCESSUAL CIVIL - MAIS DICAS SOBRE PENHORA (XIII)

Outros 'bizus' para cidadãos e concurseiros de plantão

Continuação de "Da penhora de frutos e rendimentos de coisa móvel ou imóvel", Subseção X, arts. 867 e seguintes, do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015).

O juiz poderá nomear como administrador-depositário o exequente ou o executado, ouvida a parte contrária. Não havendo acordo, o magistrado nomeará profissional qualificado para desempenhar a função de administrador-depositário. 

O administrador-judicial deverá submeter à aprovação judicial a forma de administração e a de prestar contas periodicamente. Havendo discordância entre as partes ou entre essas e o administrador, o juiz decidirá a melhor forma de se administrar o bem.

Caso o imóvel esteja arrendado, o inquilino deverá pagar o aluguel diretamente ao exequente, a menos que exista administrador.

Ouvido o executado, o exequente ou o administrador poderá celebrar locação do móvel ou do imóvel. As quantias porventura recebidas pelo administrador deverão ser entregues ao exequente, com o fim de serem imputadas ao pagamento da dívida.

Por último, cabe ressaltar que o exequente, por termo nos autos, dará ao executado quitação das quantias recebidas. 

Fonte: BRASIL. Código de Processo Civil, Lei 13.105, de 16 de Março de 2015.

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DIREITO CIVIL - DIREITO REAL DE LAJE

Esboço de texto entregue na disciplina Direito Civil V, do curso de Direito bacharelado, da UFRN, 2019.2

O que é e quando se aplica?

Como dito alhures, o Direito é uma ciência dinâmica, a qual deve acompanhar as evoluções da sociedade em que está inserido, sob pena de obsolescência. Um bom exemplo disso é quando nos referimos ao chamado direito de laje, o qual decorre de uma situação histórica e corriqueira, vivida por muitos brasileiros^[1].

Tal situação acontece quando um parente, amigo ou ‘agregado’ do dono de imóvel constrói sua casa sobre a laje deste. Apesar de ser algo bastante comum nos centros urbanos brasileiros, o assunto nunca tinha sido alvo de regulamentação, ensejando problemas de natureza prática (tributária, por exemplo). No campo da Engenharia Civil e da Arquitetura, a laje é o elemento estrutural de uma edificação responsável por transmitir as acções que nela chegam para as vigas que a sustentam, e destas, para os pilares. Normalmente se configura numa lâmina horizontal, cujo material mais comum utilizado em sua composição é o concreto armado^[2].  

A “laje” foi inserida no Código Civil Brasileiro^[3] através da Lei nº 13.465/2017^[4], a qual fez alterações no texto do referido Código. A laje está no rol de direitos reais do art. 1.225, XIII e no Título XI (arts. 1.510-A a 1.510-E), todos do Código Civil. Ela é, portanto,  um direito real que consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas, situadas em uma mesma área. Isso deve ser feito de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção-base a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída^[5].

É o que se depreende da redação do art. 1.510-A, do Código Civil, in verbis: “O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo”.

Por fim, também merece destacar que o direito real de laje contempla tanto o espaço aéreo, quanto o subsolo, seja de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma. Não contempla, porém, as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base (art. 1.510-A, § 1º, CC).

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^[1] PEREIRA, Marcelo Alves. Você sabe o que é direito de laje? Disponível em: <https://alvespereiraadv.jusbrasil.com.br/artigos/417300607/voce-sabe-o-que-e-direito-de-laje>. Acessado em 02 de Dezembro de 2019;

^[2] Laje (arquitetura). Disponível em: <https://pt.wikipedia.org/wiki/Laje_(arquitetura)>. Acessado em 02 de Dezembro de 2019;

^[3] BRASIL. Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002;

^[4] BRASIL. Regularização Fundiária Rural e Urbana. Lei nº 13.465, de 11 de Julho de 2017;

^[5] Laje. Disponível em: <https://www.google.com/search?q=direito+real+de+laje+conceito&oq=direito+real+de+laje&aqs=chrome.1.69i57j0l5.5318j0j9&sourceid=chrome&ie=UTF-8>. Acessado em 02 de Dezembro de 2019.

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DICAS DE DIREITO TRIBUTÁRIO - RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA (VI)

Outras dicas para cidadãos e concurseiros de plantão

Adquirente ou remitente de bem móvel

O CTN, art. 131, I diz que o adquirente (ou remitente) pessoalmente responsável pelos tributos relativos aos bens adquiridos ou remidos.

A norma é direcionada aos adquirentes e remitentes de bens móveis, pois, tratando-se de bens imóveis, como visto anteriormente, a disciplina é a do art. 230.

O cumprimento da obrigação pecuniária pelo devedor no transcorrer do processo executivo é chamada remição da execução. Tal instituto está previsto no art. 826 do NCPC:

“Antes de adjudicados ou alienados os bens, o executado pode, a todo tempo, remir a execução, pagando ou consignando a importância atualizada da dívida, acrescida de juros, custas e honorários advocatícios”.

NÃO CONFUNDA!!!

Bibliografia: disponível em Oficina de Ideias 54.

DICAS DE DIREITO TRIBUTÁRIO - RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA (V)

Mais 'bizus' para cidadãos e concurseiros de plantão 

No que se refere aos casos de aquisição originária, o CTN só regulou o relativo à aquisição em hasta pública.

O Código não mencionou o caso de acessão natural (raríssima), nem de usucapião (corriqueiro).

Nada obstante essa omissão, a jurisprudência é pacífica em defender a não sub-rogação de dívidas tributárias imobiliárias de imóveis usucapidos.

ACESSÃO: é o direito em razão do qual o proprietário de qualquer bem adquire também a propriedade de todos os acessórios que a ele aderem.

É uma modificação quantitativa ou qualitativa, isto é, o aumento do volume ou do valor do objeto da propriedade. 

Dessa forma, o proprietário de determinado terreno marginal a um rio, por exemplo, adquire a propriedade dos depósitos de terra que forem acrescidos pelas águas, ou dos frutos produzidos nele, isto é, de tudo que se incorpora natural ou industrialmente ao seu terreno.

ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA: é o leilão do imóvel, realizado pelo Poder Público para saldar dívidas em execução judicial (cível, trabalhista, previdenciária), a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Mesmo que este seja insuficiente para cobrir o débito tributário, o arrematante não se responsabiliza pelo saldo. Este deve ser cobrado do antigo proprietário.

Lembre-se: o arrematante em hasta pública não é responsável tributário e recebe o imóvel livre e desembaraçado de qualquer ônus.

Bibliografia: disponível em Oficina de Ideias 54.

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